“Ne yapsam ne tutsam dalından düşer ellerim
Ne söylesem sözlerim dudaklarımı yakar
Ben ki ateşle konuşur su ile ağlarım
Ben ki bıçakla sevişir ekmekle yaşarım”

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkının en önemli güvencesidir. Devlet güvencesi altında tutulan bu kayıtlar, kimin hangi gayrimenkulün sahibi olduğunu gösterir ve alım satım işlemlerine güven sağlar. Ancak ne yazık ki, bu güven ortamı bazen kötü niyetli kişilerce istismar edilebilir. İşte bu noktada karşımıza sıkça çıkan ve birçok mağduriyete yol açan TAPUDA HİLELİ SATIŞLAR, MUVAZAA kavramı gündeme gelir. Özellikle miras paylaşımında hak ihlallerine uğrayanlar veya alacaklılarından mal kaçırmaya çalışan borçluların başvurduğu bu yöntemler, tapu siciline olan güveni sarsabilmektedir.[1, 2] Bu yazının amacı, tapuda yapılan hileli satışlar ve muvazaa (danışıklı işlem) konularında vatandaşlarımızı bilgilendirmek, haklarını anlamalarına yardımcı olmak ve bu tür durumlarla karşılaştıklarında nasıl bir yol izlemeleri gerektiği konusunda rehberlik etmektir.

Muvazaa Nedir? Herkesin Anlayacağı Dilde Açıklaması

Muvazaa (Danışıklı İşlem) Kavramı

Muvazaa, en basit haliyle, tarafların üçüncü kişileri (örneğin diğer mirasçılar, alacaklılar veya devlet) aldatmak amacıyla, kendi aralarında anlaşarak, gerçek niyetlerini yansıtmayan bir hukuki işlem yapmalarıdır.[3, 4, 5] Bu işlem, tarafların kendi aralarında aslında hiçbir hüküm ifade etmez, sadece dışarıya karşı farklı bir durum varmış gibi bir görüntü oluşturur.[6, 7, 8] Halk arasında sıkça kullanılan “danışıklı iş” veya “hileli işlem” tabirleri de aslında muvazaayı ifade eder.[9, 10, 11, 12, 13, 14]

Taraflar, bu yola genellikle alacaklılardan mal kaçırmak, daha az vergi ödemek, mirasçılardan birini kayırmak veya diğer mirasçıların haklarını ihlal etmek gibi amaçlarla başvururlar.[1, 2, 5] Temelde, görünüşte yasal bir işlem (örneğin satış) yapılırken, tarafların asıl amacı ve anlaştıkları konu farklıdır.

TDK’ya Göre “Muvazaa”

Türk Dil Kurumu (TDK) Güncel Türkçe Sözlük’te “muvazaa” kelimesinin anlamı “Danışık, Danışıklık” olarak belirtilmiştir.[9, 10, 11] Kelime Arapça kökenlidir ve taraflar arasındaki gizli anlaşmayı, fikir birliğini ifade eder.

Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 19 (TBK m.19)

Muvazaanın temel hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesidir.[3, 15, 16] Bu madde şöyle der: “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.”

Bu hüküm, hukukun şekle veya kullanılan kelimelere değil, tarafların gerçekte neyi amaçladığına önem verdiğini gösterir.[3, 4, 8] Yani, tapuda “satış” yazsa bile, eğer tarafların gerçek niyeti bağış yapmak ise veya aslında hiçbir işlem yapmak istemiyorlarsa, hukuk bu gerçek niyete göre değerlendirme yapar. Bu madde, genel muvazaa kuralını ortaya koyar ve danışıklı işlemlerin temelini oluşturur.[3, 17]

Muvazaanın Temel Unsurları

Bir işlemin muvazaalı sayılabilmesi için şu unsurların bir arada bulunması gerekir:

• Görünüşteki İşlem: Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yaptıkları, ancak gerçek iradelerini yansıtmayan işlemdir. Örneğin, tapu dairesinde yapılan “satış” sözleşmesi.[3, 4, 5, 8, 18, 19, 20, 21, 22]
• Muvazaa Anlaşması: Tarafların, görünüşteki işlemin kendi aralarında geçersiz olacağı ve sadece aldatma amacıyla yapıldığı konusunda vardıkları gizli anlaşmadır.[3, 4, 5, 7, 18, 19, 20, 21, 22, 23] Bu anlaşma, görünüşteki işlemden önce veya onunla aynı anda yapılır ve herhangi bir şekle (yazılı olma zorunluluğu gibi) tabi değildir; sözlü olarak da yapılabilir.[3, 7, 20, 22, 23]
• Aldatma Kastı (Niyeti): Tarafların, bu danışıklı işlemi yaparken bilinçli olarak üçüncü kişileri (alacaklı, mirasçı, devlet vb.) yanıltma amacı taşımalarıdır.[1, 3, 4, 5, 8, 18, 20, 21, 22]
• Gizli İşlem (Sadece Nispi Muvazaada): Görünüşteki işlemin arkasına saklanan ve tarafların aslında gerçekleştirmek istedikleri asıl işlemdir. Örneğin, satış gibi gösterilen işlemin arkasındaki gizli “bağışlama” niyeti.[4, 5, 18, 19, 22, 23, 24, 25]

Muvazaa anlaşmasının herhangi bir şekle bağlı olmaması, işlemi yapan taraflar açısından bir kolaylık gibi görünse de, hukukun temel amacı aldatılan üçüncü kişileri korumaktır. Bu nedenle, üçüncü kişilerin muvazaa iddiasını ispatlarken daha geniş imkanlara sahip olması sağlanmıştır. Üçüncü kişiler, muvazaa iddiasını tanık beyanları da dahil olmak üzere her türlü delille ispatlayabilirler.[3, 21, 25, 26, 27] Bu durum, gizliliğe dayalı muvazaalı işlemlere karşı bir denge unsuru oluşturur.

Tapuda Karşılaşılan Muvazaa Türleri

Muvazaalı işlemler, tarafların niyetine ve işlemin yapılış şekline göre temel olarak ikiye ayrılır:

Mutlak Muvazaa (Basit/Adi Muvazaa)

Bu tür muvazaada, tarafların gerçekte aralarında herhangi bir hukuki işlem yapma niyeti yoktur. Tek amaçları, üçüncü kişileri aldatarak sanki bir işlem yapılmış gibi göstermektir.[3, 4, 5, 8, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 25, 28] Ortada sadece görünüşte bir işlem vardır, gizlenen başka bir işlem bulunmaz.

En tipik örneği, borçlunun hacizden kurtulmak için mallarını (örneğin evini veya arabasını) bir arkadaşına veya akrabasına satmış gibi göstermesidir. Burada ne gerçek bir satış vardır ne de malın mülkiyetini devretme niyeti.[5, 12, 18, 25]

Nispi Muvazaa (Nitelikli/Mevsuf Muvazaa)

Nispi muvazaada ise tarafların gerçekte bir hukuki işlem yapma iradeleri vardır, ancak bu gerçek işlemi, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla farklı bir işlem (görünüşteki işlem) adı altında gizlerler.[3, 4, 5, 8, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 25, 28] Bu durumda iki işlem söz konusudur: Tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersiz olan görünüşteki işlem ve tarafların asıl yapmak istedikleri, geçerliliği kanundaki şartlara bağlı olan gizli işlem.[4, 5, 24]

Nispi muvazaa kendi içinde farklı şekillerde ortaya çıkabilir:

• Sözleşme Türünde Muvazaa: Taraflar, yapmak istedikleri asıl sözleşmeyi farklı türde bir sözleşme olarak gösterirler. En yaygın örneği, mirasçılardan mal kaçırmak veya tapu harcı gibi vergilerden kaçınmak amacıyla, aslında bağışlanmak istenen bir taşınmazın tapuda “satış” olarak gösterilmesidir.[1, 2, 4, 12, 18, 25, 29, 30] Bunun tersi de mümkündür; örneğin paylı mülkiyetteki bir taşınmazı satmak isteyen paydaşın, diğer paydaşların önalım (şufa) hakkını kullanmasını engellemek için gerçekte satış yapmasına rağmen tapuda işlemi “bağış” veya “trampa (takas)” olarak göstermesi gibi.[12, 20]
• Sözleşme Koşullarında Muvazaa (Kısmi Muvazaa): Burada sözleşmenin tamamı değil, sadece bazı koşulları, genellikle de “bedel” unsuru olduğundan farklı gösterilir.[1, 4, 18, 24] Örneğin, daha az tapu harcı ödemek amacıyla taşınmazın satış bedelinin tapuda gerçek değerinden daha düşük gösterilmesi (bedelde muvazaa) sıkça karşılaşılan bir durumdur.[1, 5, 18, 24] Bazen de önalım hakkı sahibini caydırmak için satış bedeli olduğundan daha yüksek gösterilebilir.[24]
• Tarafta (Şahısta) Muvazaa: Sözleşmenin tarafı olarak görünen kişinin aslında işlemi başkası adına yapmasıdır.[18, 24] Örneğin, A kişisi bir malı B’ye satmak istemekte ancak bazı nedenlerle C’nin alıcı olarak görünmesini sağlamaktadır. Bu durum, hukuken farklı sonuçları olan nam-ı müstear (inançlı işlem) ile karıştırılmamalıdır. Nam-ı müstear durumunda, malı devralan kişi (nam-ı müstear), devredene karşı onu geri verme borcu altına girse de, dışarıya karşı genellikle malın sahibi konumundadır. Tarafta muvazaada ise görünüşteki tarafın aslında hiçbir hak veya borç sahibi olması istenmez.[24]

Özel Bir Durum: Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Uygulamada en sık karşılaşılan ve en çok davaya konu olan muvazaa türlerinden biri “muris muvazaası”dır. Bu durum, mirasbırakan kişinin (muris), mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstermesidir.[2, 4, 13, 23, 29, 30, 31, 32, 33]

Muris muvazaası, aslında nispi muvazaanın (sözleşme türünde muvazaa) miras hukukuna özgü bir görünümüdür.[33, 34] Mirasbırakan, bu yolla genellikle bazı mirasçılarını (özellikle saklı paylı mirasçıları) miras hakkından yoksun bırakmayı veya paylarını azaltmayı hedefler. Yargıtay’ın konuya ilişkin temel kararı olan 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, muris muvazaası davalarının hukuki çerçevesini çizmiştir ve bu tür davalarda temel başvuru kaynağıdır.[13, 27, 30, 33]

Muris muvazaası, genel muvazaa kurallarının (TBK m.19) miras hukukunun özel dinamikleri ve mirasçıları koruma amacıyla birleştiği bir alandır. Kanunda bu konuda ayrıntılı bir düzenleme bulunmadığı için, Yargıtay içtihatları zamanla bu boşluğu doldurmuş ve mirasçıların haklarını korumak amacıyla özel ispat kuralları ve karineler (varsayımlar) geliştirmiştir. Bu durum, genel muvazaa prensiplerinin miras ilişkilerine özgü bir şekilde yorumlanmasını sağlamıştır. Örneğin, mirasçıların muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilmesi veya satış bedelinin düşüklüğü, devralanın alım gücünün olmaması gibi durumların muvazaa lehine güçlü karineler olarak kabul edilmesi bu özel yorumun sonuçlarıdır.[27, 35, 36]

Tapuda Hile ile Muvazaa Arasındaki Önemli Farklar

Tapuda yapılan geçersiz işlemlerde “hile” ve “muvazaa” kavramları zaman zaman karıştırılsa da, aralarında önemli hukuki farklar bulunur. Bu farkları bilmek, doğru hukuki yola başvurmak açısından kritik öneme sahiptir.

Hile (Aldatma) Kavramı (TBK m.36)

Hile (aldatma), Türk Borçlar Kanunu’nun 36. maddesinde düzenlenen bir irade sakatlığı halidir.[37] Burada, sözleşmenin taraflarından biri, diğer tarafı kasten yanıltıcı beyan veya davranışlarla kandırarak, onun normal şartlarda yapmayacağı veya farklı koşullarda yapacağı bir sözleşmeyi yapmasını sağlar.[37, 38] Hilede, muvazaadan farklı olarak, taraflar arasında gizli bir anlaşma (danışıklık) yoktur. Bir taraf “aldatan”, diğer taraf ise “aldatılan” konumundadır.[37] Hilenin varlığından bahsedebilmek için aldatma fiilinin, aldatma kastının ve sözleşmenin bu aldatma sonucu yapıldığını gösteren nedensellik (illiyet) bağının bulunması gerekir.[37]

Ayırt Edici Noktalar

Hile ve muvazaayı birbirinden ayıran temel noktalar şunlardır:

• Tarafların Konumu: Muvazaada taraflar işbirliği içindedir ve birlikte üçüncü bir kişiyi aldatırlar.[1, 3] Hilede ise bir taraf diğerini aldatır.[37]
• Amaç: Muvazaada temel amaç genellikle üçüncü kişilere (alacaklı, mirasçı, vergi dairesi vb.) zarar vermek veya onları yanıltmaktır.[1, 2] Hilede ise aldatanın amacı, karşı tarafı o sözleşmeyi yapmaya ikna etmektir.[37]
• İrade Beyanı: Muvazaada, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesiyle uyumsuzdur; yani o işlemi aslında istemezler.[3] Hilede ise aldatılan tarafın iradesi sakatlanmış olsa da, sonuçta bir irade beyanında bulunarak sözleşmeyi yapar.[37]
• Hak Düşürücü Süre: En önemli pratik farklardan biri süre konusudur. Hile nedeniyle sözleşmenin iptali için, aldatıldığını öğrenme tarihinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre vardır.[15, 37, 39] Bu süre içinde dava açılmazsa veya sözleşmeyle bağlı olmama iradesi beyan edilmezse, hak kaybedilir. Muvazaada ise, işlemin temelden geçersiz (kesin hükümsüz) sayılması nedeniyle, kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre işlemez.[2, 3, 5, 17, 23, 25, 27, 40, 41, 42, 43, 44]

Bu zamanaşımı farkı, özellikle üzerinden uzun yıllar geçmiş şüpheli işlemler için hangi hukuki yola başvurulacağını belirlemede kritik rol oynar. Hile iddiası 1 yıllık süre engeline takılabilecekken, muvazaa iddiası yıllar sonra bile ileri sürülebilir. Çünkü hile, iradeyi sakatlayan ve öğrenildiği andan itibaren belirli bir sürede ileri sürülmesi gereken bir durum olarak kabul edilirken [15, 37, 39], muvazaa, işlemin en başından itibaren hukuken hiç doğmamış sayılmasına (kesin hükümsüzlük) yol açar.[3, 12] Kesin hükümsüzlük ise genellikle kamu düzenine ilişkin kabul edildiğinden, zamanaşımına tabi olmaması genel bir hukuk ilkesidir.[18, 27] Bu durum, mağdurlar için muvazaa iddiasını, özellikle eski tarihli işlemlerde daha güçlü bir hukuki dayanak haline getirebilir.[2]

Muvazaalı Tapu Devrinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Tapuda muvazaalı olarak yapılan bir devir işleminin önemli hukuki sonuçları vardır:

Görünüşteki İşlemin Geçersizliği

Muvazaa nedeniyle yapıldığı tespit edilen görünüşteki işlem (örneğin tapudaki satış veya bağış) hukuken kesin hükümsüzdür.[3, 4, 5, 8, 12, 14, 18, 20, 22, 24, 25, 30] Bu, işlemin yapıldığı andan itibaren hiçbir hukuki sonuç doğurmadığı anlamına gelir. Sanki o işlem hiç yapılmamış gibidir.

Bu geçersizlik, sadece işlemin taraflarını değil, hukuki yararı olan herkesi (örneğin alacaklılar, mirasçılar) etkiler ve bu kişiler tarafından ileri sürülebilir. Ayrıca, mahkeme hakimi, dava dosyasındaki delillerden işlemin muvazaalı olduğunu anlarsa, taraflar ileri sürmese bile bu durumu kendiliğinden (re’sen) dikkate almak zorundadır.[4, 8, 12, 18, 22] Görünüşteki işlem geçersiz olduğu için, taşınmazın mülkiyeti aslında karşı tarafa (görünüşteki alıcıya) geçmez [22] ve taraflar arasında o işlemden kaynaklanan bir alacak veya borç ilişkisi doğmaz.[4, 6, 20, 22]

Gizli İşlemin Akıbeti (Nispi Muvazaada)

Nispi muvazaa durumunda, görünüşteki geçersiz işlemin arkasında tarafların gerçekte yapmak istedikleri bir gizli işlem bulunur. Bu gizli işlemin geçerli olup olmayacağı, kanunun o işlem türü için aradığı geçerlilik şartlarına, özellikle de şekil şartına uyulup uyulmadığına bağlıdır.[4, 12, 23, 24, 25, 30]

Örneğin, tapuda satış olarak gösterilen bir işlemin arkasındaki gizli niyet taşınmazı bağışlamak ise, bu gizli bağışlama sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu’na göre tapuda resmi şekilde yapılmadığı için şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olur.[4, 12, 30] Yani, ne görünüşteki satış ne de gizli bağış geçerli olur ve mülkiyet devredende kalır. Ancak, eğer gizlenen işlem şekle tabi olmayan bir işlemse (örneğin tapusuz bir taşınmazın veya bir arabanın bağışlanması gibi), bu gizli işlem geçerli olabilir.[30, 34]

Zamanaşımı İşlemez Kuralı

Muvazaalı işlemlerin kesin hükümsüz olmasının en önemli sonuçlarından biri, bu hükümsüzlüğün ileri sürülmesinin herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmamasıdır.[2, 3, 5, 8, 17, 20, 23, 25, 27, 29, 40, 41, 42, 43, 44] Bu, muvazaalı işlemin üzerinden 10 yıl, 20 yıl, hatta daha fazla süre geçmiş olsa bile, hak sahiplerinin tapu iptali davası açabileceği anlamına gelir. Bu kural, özellikle miras yoluyla intikal eden ve yıllar sonra fark edilen muvazaalı işlemler için büyük önem taşır.

Ancak bu genel kuralın bir istisnası vardır: Eğer muvazaalı devir işlemine konu taşınmaz hakkında, mirasbırakanın ölümünden sonra kadastro çalışması yapılmış ve tapu kayıtları bu çalışma sonucunda oluşmuşsa, Kadastro Kanunu’nun 12. maddesi gereğince, kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık bir hak düşürücü süre işleyebilir.[35] Bu özel durum dışında, muvazaa iddiası süreye bağlı değildir.

İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu

Muvazaalı işlemin geçersizliği kuralının en önemli istisnası, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağını belirtir.[8]

Yani, muvazaalı bir şekilde (örneğin satış gibi gösterilerek) bir kişiye devredilen taşınmazı, bu devrin muvazaalı olduğunu bilmeyen ve bilebilecek durumda olmayan (iyiniyetli) bir üçüncü kişi tapudaki kayda güvenerek satın alırsa veya üzerinde ipotek gibi bir hak tesis ederse, bu üçüncü kişinin kazanımı geçerli sayılır.[8, 15, 18, 20, 21, 22, 35, 36]

Bu durumda, asıl hak sahibi (örneğin malı kaçırılan mirasçı veya alacaklı), tapu iptal davası açarak taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiden geri alamaz. Ancak, muvazaalı işlemi gerçekleştiren taraflara (yani malı devreden ve ilk devralana) karşı tazminat davası açarak uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir.[2, 35]

İyiniyetli üçüncü kişinin korunması ilkesi, tapu siciline olan güveni ve dolayısıyla taşınmaz ticaretinin güvenliğini sağlamayı amaçlar.[8, 45] Ancak bu durum, muvazaa mağdurları için ciddi bir engel teşkil eder. Muvazaalı işlemle devredilen bir taşınmazın, hak sahipleri durumu fark edip dava açana kadar hızla iyiniyetli üçüncü kişilere satılması riski her zaman vardır. Bu nedenle, muvazaa şüphesi olan durumlarda, hak kaybını önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması gibi hukuki yollara hızla başvurmak büyük önem taşır.[40]

Tapudaki Muvazaayı Nasıl İspat Edebilirsiniz?

Muvazaa iddiasının mahkemede kabul görmesi ve tapu iptalinin sağlanabilmesi için bu iddianın hukuka uygun delillerle ispatlanması gerekir.

İspat Külfeti Kimde?

Hukukumuzdaki genel ispat kuralı gereği (Türk Medeni Kanunu m.6, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190), iddia eden taraf iddiasını ispatlamakla yükümlüdür.[25, 34, 35] Dolayısıyla, tapudaki işlemin muvazaalı olduğunu ileri süren davacı (örneğin mirasçı, alacaklı), bu iddiasını mahkemede kanıtlamak zorundadır.

Kullanılabilecek Deliller

Muvazaanın ispatında kullanılabilecek deliller, iddiayı ileri sürenin kim olduğuna göre farklılık gösterir:

• Muvazaalı İşlemin Tarafları Arasında: Eğer muvazaalı işlemin tarafları (örneğin, malını satmış gibi gösteren kişi ile malı almış gibi görünen kişi) birbirlerine karşı muvazaa iddiasında bulunuyorlarsa, kural olarak bu iddialarını ancak yazılı delille ispat edebilirler. Yargıtay’ın 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu yöndedir.[18, 21, 25, 27, 34] Ancak bu kural mutlak değildir ve somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmeler yapılabilir.
• Üçüncü Kişiler Tarafından (Mirasçılar, Alacaklılar vb.): Muvazaalı işlemin tarafı olmayan, ancak bu işlem nedeniyle hakları ihlal edilen üçüncü kişiler (ki uygulamada davacılar genellikle bu konumdadır), muvazaa iddiasını herhangi bir delil sınırlaması olmaksızın, her türlü delille ispatlama hakkına sahiptir.[3, 18, 20, 21, 25, 26, 27, 35] Bu durum, üçüncü kişilerin gizli yapılan muvazaa anlaşmasına veya doğrudan yazılı bir kanıta ulaşmalarının zorluğu nedeniyle kabul edilmiştir.

Üçüncü kişilerin başvurabileceği başlıca deliller şunlardır:

• Tanık Beyanları: Olay hakkında bilgisi olan kişilerin mahkemede dinlenmesi. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 203/1-d maddesi, üçüncü kişilerin hukuki işlemlere karşı muvazaa iddialarını tanıkla ispatlayabileceğini açıkça belirtir.[3, 26]
• Yazışmalar ve Mesajlar: Taraflar arasında muvazaaya işaret eden e-postalar, mektuplar, SMS veya WhatsApp mesajları gibi iletişim kayıtları.
• Banka Kayıtları: Özellikle satış işleminde, tapuda gösterilen bedelin ödenip ödenmediğini gösteren banka dekontları, hesap hareketleri. Bedelin hiç ödenmemiş olması veya çok düşük bir kısmının ödenmesi muvazaa şüphesini güçlendirir.
• Bedel Farkı: Tapuda gösterilen satış bedeli ile taşınmazın işlem tarihindeki gerçek piyasa değeri (rayiç bedel) arasındaki aşırı fark, muvazaanın en önemli göstergelerinden biridir.[2, 35, 45]
• Alım Gücü Yokluğu: Taşınmazı devraldığı görünen kişinin, o tarihteki mali durumu itibarıyla tapuda gösterilen bedeli dahi ödeyebilecek alım gücüne sahip olmaması.[2, 35, 36, 45]
• Taraflar Arasındaki İlişki: Devreden ile devralan arasındaki yakın akrabalık (eş, çocuk, kardeş vb.), arkadaşlık veya iş ilişkisi gibi durumlar, işlemin danışıklı olabileceği yönünde bir karine oluşturabilir.[34, 35]
• Murisin Durumu ve Niyeti (Muris Muvazaasında): Mirasbırakanın yaşam tarzı, mali durumu, aile içi ilişkileri, belirli mirasçılardan mal kaçırmasını gerektirecek özel nedenlerin (kızgınlık, birini kayırma isteği vb.) varlığı.[35]
• Bölgesel Gelenekler: Özellikle bazı yörelerde kız çocuklarından mal kaçırma eğiliminin yaygın olması gibi toplumsal eğilimler ve gelenekler de dikkate alınabilir.[2, 35]
• Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme tarafından taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılması ve uzman bilirkişilerden (örneğin gayrimenkul değerleme uzmanı) taşınmazın değeri, durumu gibi konularda rapor alınması.

Üçüncü kişilerin muvazaa iddiasını “her türlü delille” ispatlayabilmesi önemli bir hak olsa da, bu delilleri toplamak ve mahkemeyi ikna edecek şekilde sunmak her zaman kolay değildir. Muvazaa, doğası gereği gizli yürütülen bir işlem olduğundan [3, 20], doğrudan kanıt (örneğin yazılı bir muvazaa anlaşması) bulmak çoğu zaman imkansızdır.[20] Bu nedenle, ispat genellikle dolaylı delillerin, yani karinelerin (belirtilerin) bir araya getirilmesiyle sağlanır. Tanık beyanları, bedel farkı, alım gücü yokluğu gibi birden fazla güçlü karinenin bir arada bulunması ve bunların mantıksal bir bütünlük içinde mahkemeye sunulması, davanın başarıya ulaşması için kritik öneme sahiptir.[22]

Tablo: Muvazaa İddiası: Unsurlar, İspat Yolları ve Hukuki Sonuçlar

Konu Başlığı	Açıklama	Önemli Notlar / Örnekler
Görünüşteki İşlem	Tarafların üçüncü kişileri aldatmak için yaptığı, gerçek iradelerini yansıtmayan işlem.	Örn: Tapudaki satış, bağış. Tek başına muvazaa için yeterli değildir.
Muvazaa Anlaşması	Tarafların, görünüşteki işlemin aralarında geçersiz olacağı konusunda yaptıkları gizli anlaşma.[3, 5]	Yazılı veya sözlü olabilir, şekle tabi değildir.[3, 20] İspatı zordur.
Aldatma Kastı	Tarafların bilinçli olarak üçüncü kişileri (mirasçı, alacaklı vb.) yanıltma niyeti.[3, 5]	Kastın varlığı genellikle diğer unsurlardan ve olayın koşullarından çıkarılır.
Gizli İşlem (Nispi Muvazaada)	Tarafların gerçekte yapmak istediği, görünüşteki işlemin arkasına saklanan işlem.[4, 5]	Örn: Satış görünümlü bağış. Geçerliliği şekil şartına bağlı olabilir.
İspat (Taraflarca)	Muvazaalı işlemin tarafları birbirlerine karşı iddialarını kural olarak yazılı delille ispatlar.[25, 34]	İstisnaları olabilir. Yazılı delil yoksa ispat çok zordur.
İspat (3. Kişilerce)	İşlemin tarafı olmayanlar (mirasçı, alacaklı vb.) iddialarını her türlü delille ispatlayabilir.[3, 25, 26, 27]	Tanık, bedel farkı, alım gücü yokluğu, banka kayıtları, keşif, bilirkişi vb. deliller kullanılabilir.
Hukuki Sonuç	Görünüşteki işlem kesin hükümsüzdür (geçersizdir).[3, 8, 12] Gizli işlem ise şartları varsa geçerli olabilir.[12, 24]	Mülkiyet devredene geri döner (veya mirasçılara geçer). Hakim re’sen dikkate alır.[8, 12]
Zamanaşımı	Muvazaa iddiası ve buna dayalı tapu iptali davası kural olarak zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir.[3, 41, 43]	İşlem üzerinden yıllar geçse de dava açılabilir. Kadastro Kanunu istisnası olabilir.[35]
İyiniyetli 3. Kişi	Tapuya güvenerek muvazaalı işlemi bilmeden hak kazanan 3. kişinin kazanımı korunur (TMK 1023).[8, 35]	Bu durumda tapu iptali yerine tazminat talep edilebilir.[2]

Yargı Kararları Işığında Tapuda Muvazaa

Tapuda muvazaa, özellikle de muris muvazaası, kanunda çok detaylı düzenlenmediği için büyük ölçüde Yargıtay içtihatları (mahkeme kararları) ile şekillenmiş bir alandır. Bu nedenle, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararlarını incelemek, konuyu anlamak ve bir davanın nasıl sonuçlanabileceğini öngörmek açısından çok önemlidir.[3, 8, 13, 27, 30, 33, 34, 46]

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi Kararlarından Önemli Noktalar

Yargı kararlarında öne çıkan bazı önemli prensipler şunlardır:

• 1974 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK): Yargıtay’ın 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı İBK’sı, muris muvazaası davalarının temelini oluşturur. Bu karara göre, mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünüşte satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi şeklindeki aslında bağış olan işlemleri geçersizdir ve mirasçılar (saklı pay sahibi olsun veya olmasın) tapu iptali davası açabilir.[13, 27, 30, 33]
• Muvazaa Kastının Tespiti: Yargıtay, mirasbırakanın veya tarafların gerçek kastının (niyetinin) ne olduğunu belirlerken somut olayın özelliklerine göre çeşitli kriterleri dikkate alır. Bunlar arasında; işlemin yapıldığı tarihteki koşullar, taraflar arasındaki ailevi veya sosyal ilişkiler, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki oran, devralanın alım gücünün olup olmadığı, mirasbırakanın işlemi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, yaşam deneyimleri ve olayların olağan akışı gibi unsurlar yer alır.[35, 45]
• İspat Yöntemleri: Yargıtay, üçüncü kişilerin (özellikle mirasçıların) muvazaa iddialarını her türlü delille ispatlayabileceğini istikrarlı bir şekilde kabul etmektedir.[3, 27]
• İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması: Yargıtay kararları, TMK m.1023 uyarınca, tapu kaydına güvenerek ve muvazaayı bilmeyerek hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması gerektiğini teyit eder.[8, 13]
• Bedelde Muvazaa: Özellikle önalım (şufa) davalarında, tapuda düşük gösterilen bedelin önalım hakkı sahibi tarafından esas alınabileceği, ancak davalı tarafın (alıcının) bedelin aslında daha yüksek olduğunu iddia edemeyeceği yönünde kararlar mevcuttur.[5, 34]
• Genel Muvazaa ve Muris Muvazaası Birlikte İleri Sürülebilir: Yargıtay, bir davada hem muris muvazaası (1974 İBK kapsamında) hem de genel muvazaa (TBK m.19) iddialarının birlikte ileri sürülebileceğini kabul etmektedir.[3]
• BAM Kararları: İstinaf mahkemeleri olan Bölge Adliye Mahkemelerinin kararları da, özellikle Yargıtay’a gitmeyen veya henüz gitmemiş dosyalarda yol gösterici olmaktadır.[33, 47, 48]

Yargıtay kararları, kanun metinlerinin soyut ifadelerini somut olaylara uygulayarak hukukun nasıl işleyeceğini gösterir. Özellikle muris muvazaası gibi kanunda ayrıntılı düzenlenmeyen alanlarda, bu kararlar adeta kanun hükmü gibi yol göstericidir. Bir muvazaa davasında, davanın muhtemel sonucu ve hangi delillerin mahkemece daha önemli kabul edileceği büyük ölçüde yerleşik Yargıtay içtihatlarına bağlıdır. Bu nedenle, bu tür davalarda güncel içtihatların takibi ve doğru yorumlanması hayati önem taşır.

Özetlenmiş Emsal Kararlar

Aşağıda, konunun daha iyi anlaşılması için anonimleştirilmiş bazı Yargıtay ve BAM karar özetleri sunulmuştur:

• Karar Özeti 1 (Bedel Ödemesi ve İyiniyet): Yargıtay, muris muvazaasına dayalı bir davada, taşınmazı devralan kişinin ödeme için keşide ettiği çeklerin daha sonra bankaya iade edilip iptal edildiğini tespit etmiş ve bu durumu, devralan kişinin iyiniyetli olmadığına ve işlemin muvazaalı olduğuna dair güçlü bir kanıt olarak değerlendirmiştir.[13]
• Karar Özeti 2 (Genel ve Muris Muvazaası): Yargıtay, mirasbırakanın tapuda kayıtlı olmayan (örneğin zilyetlik yoluyla sahip olduğu) bir malını veya tapulu bir malını satış dışında başka bir işlemle (örn: şirket hissesi devri gibi) muvazaalı olarak devretmesi durumunda, 1974 tarihli İBK’nın doğrudan uygulanamayacağını, ancak bu durumda genel muvazaa hükümlerine (TBK m.19) dayanılarak yine tapu iptali veya tazminat talep edilebileceğini belirtmiştir.[3]
• Karar Özeti 3 (Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Görünümlü Muvazaa): Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi, mirasbırakanın taşınmazını ölünceye kadar bakma sözleşmesi adı altında devrettiği bir davada, mirasbırakanın bakıma ihtiyacı olmadığını, devralanın bakım görevini yerine getirmediğini ve asıl amacın diğer mirasçıdan mal kaçırmak olduğunu tespit ederek işlemi muvazaalı kabul etmiş ve tapu iptaline karar vermiştir.[33]
• Karar Özeti 4 (Tarafların Yazılı Delil Zorunluluğu): Yargıtay, muvazaalı işlemin taraflarının birbirlerine karşı açtıkları davalarda, muvazaa iddiasının kural olarak yazılı delille ispatlanması gerektiğini, tanık dinlenemeyeceğini tekrar vurgulamıştır.[34]

Türkiye’den Gerçekçi Örnek Olaylar

Tapuda hileli satış ve muvazaa iddiaları, soyut hukuki kavramlar olmaktan öte, birçok insanın hayatını doğrudan etkileyen somut olaylardır. Aşağıda, Türkiye’de yaşanmış olabilecek, kimlik bilgileri gizlenmiş ancak gerçekçi senaryolarla konuyu daha anlaşılır kılmaya çalışacağız:

Senaryo 1: Mirastan Mal Kaçırma Klasik Örneği

Ahmet Bey, vefatından birkaç yıl önce, sahip olduğu en değerli mülk olan deniz kenarındaki arsasını, tapuda oğlu Mehmet’e “satış” olarak devretmiştir. Tapuda satış bedeli, arsanın gerçek değerinin çok altında gösterilmiştir. Ahmet Bey’in Ayşe ve Fatma adında iki kızı daha bulunmaktadır. Ahmet Bey vefat ettikten sonra kızları, babalarının aslında arsayı Mehmet’e bağışladığını, kendilerinden mal kaçırmak amacıyla tapuda satış gibi gösterdiğini öğrenirler. Mehmet’in o tarihte bu arsayı satın alacak maddi gücü olmadığını, babalarının da arsayı satmak için makul bir sebebi olmadığını düşünmektedirler. Ayşe ve Fatma, avukatları aracılığıyla Mehmet’e karşı muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve kendi miras payları oranında tescil davası açarlar.[2, 29]

Senaryo 2: Alacaklıdan Mal Kaçırma

Ticaretle uğraşan Zeynep Hanım, işlerinin kötü gitmesi nedeniyle piyasaya yüklü miktarda borçlanmıştır. Alacaklılarının icra takibi başlatacağını öğrenince, üzerine kayıtlı tek evi olan dairesini, yakın arkadaşı Elif’e tapuda satmış gibi gösterir. Satış bedeli olarak cüzi bir miktar yazılır ve Zeynep Hanım evde oturmaya devam eder. Elif’in ise evi alacak birikimi veya geliri yoktur. Zeynep Hanım’ın alacaklıları, bu durumdan şüphelenerek avukatları aracılığıyla hem Zeynep Hanım’a hem de Elif’e karşı, yapılan satış işleminin alacaklılardan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu iddiasıyla tapu iptali davası (veya koşulları varsa İİK m.277 vd. kapsamında tasarrufun iptali davası) açarlar.[5, 12, 24, 25]

Senaryo 3: Tapu Harcından Kaçınmak İçin Bedelde Muvazaa

Ali Bey, evini 2.000.000 TL’ye satmak üzere Burak Bey ile anlaşır. Ancak tapuda daha az harç ödemek için anlaşarak, resmi satış sözleşmesinde satış bedelini 800.000 TL olarak gösterirler. Bu durum, kısmi muvazaanın (bedelde muvazaa) bir örneğidir. Bu işlemin vergi hukuku açısından sonuçları olabileceği gibi, ileride taraflar arasında bir anlaşmazlık çıkması durumunda (örneğin evin ayıplı çıkması ve bedel iadesi gerekmesi gibi) tapuda yazan düşük bedel sorun yaratabilir.

Bu örnekler, muvazaanın farklı amaçlarla ve şekillerde nasıl ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Her olay kendi özel koşulları içinde değerlendirilmeli ve hukuki süreç buna göre işletilmelidir.

Tapuda Hileli Satış veya Muvazaa Şüphesi Varsa Ne Yapılmalı? Dava Süreci Adım Adım

Tapu devir işleminin hileli veya muvazaalı olduğundan şüpheleniyorsanız, haklarınızı korumak için zaman kaybetmeden harekete geçmeniz önemlidir. İşte izlemeniz gereken adımlar:

İlk Adımlar: Durum Tespiti ve Delil Toplama

Öncelikle durumu netleştirmek ve olası bir dava için hazırlık yapmak amacıyla şu adımları atmanız faydalı olacaktır:

• Belgeleri Toplayın: Şüpheli işleme ait tapu senedi örneği, varsa taraflar arasında imzalanmış özel sözleşmeler, ödeme yapıldığına veya yapılmadığına dair banka kayıtları, dekontlar gibi tüm yazılı belgeleri bir araya getirin.
• Tanıkları Belirleyin: İşlemin yapıldığı dönemdeki olaylar, tarafların niyetleri veya konuşmaları hakkında bilgisi olabilecek potansiyel tanıkları (aile üyeleri, komşular, ortak arkadaşlar vb.) düşünün ve not alın.
• Değer Araştırması Yapın: İşlemin yapıldığı tarihte taşınmazın yaklaşık piyasa değerini (rayiç bedelini) öğrenmeye çalışın. Emlakçılardan veya online platformlardan benzer mülklerin o dönemdeki fiyatları hakkında bilgi edinebilirsiniz.
• Hafızanızı Tazeleyin: İşlemin yapıldığı zamanki koşulları, tarafların mali durumlarını, aralarındaki ilişkiyi, söylenen sözleri, işlemden sonraki davranışları (örneğin devredenin malı kullanmaya devam etmesi gibi) detaylıca hatırlamaya çalışın ve not alın.

Profesyonel Yardım: Avukatın Rolü

Tapuda hile ve muvazaa davaları, karmaşık hukuki bilgi, usul kuralları ve Yargıtay içtihatlarının bilinmesini gerektiren teknik davalardır. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için mutlaka bu alanda deneyimli bir avukata danışmanız şarttır. Aşık Hukuk Bürosu olarak bu tür davalarda müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız (asikhukukburosu.com.tr/iletisim).

Avukatınız:

• Durumunuzu detaylıca dinler ve mevcut belgeleri inceler.[37]
• Topladığınız delilleri hukuki açıdan değerlendirir, ek delil gerekip gerekmediğini belirler.
• Davanın hukuki dayanağını (hile mi, muvazaa mı, yoksa her ikisi mi), başarı şansını ve olası riskleri size açıklar.
• Sizin için en uygun hukuki stratejiyi belirler.
• Gerekli dava dilekçesini hazırlar ve mahkemeye sunar.
• Dava sürecini (duruşmalar, yazışmalar, delil toplama vb.) sizin adınıza takip eder ve gerekli işlemleri yapar.
• Dava masrafları ve avukatlık ücreti konusunda sizi bilgilendirir.[23]

Dava Açılması: Tapu İptali ve Tescil Davası

Muvazaa veya hile iddiasıyla tapudaki yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılacak temel dava türü “Tapu İptali ve Tescil Davası”dır.[2, 8, 13, 23, 40]

Dava dilekçesinde özetle; davacı ve davalıların kimlik bilgileri, dava konusu taşınmazın bilgileri, işlemin neden hileli veya muvazaalı olduğuna dair detaylı açıklamalar, hukuki dayanaklar, deliller ve net bir talep (tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili veya tazminat) yer alır.[40, 45]

Çok önemli bir nokta: Dava dilekçesiyle birlikte, dava sonuçlanana kadar taşınmazın başkalarına (özellikle iyiniyetli üçüncü kişilere) devredilmesini önlemek amacıyla tapu kaydına “ihtiyati tedbir” konulmasını talep etmek genellikle hayati önem taşır.[40] Tedbir kararı alınırsa, dava süresince taşınmazın satışı engellenmiş olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında:

• Görevli Mahkeme: Uyuşmazlığın değerine veya konusuna bakılmaksızın kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir.[3, 23, 25, 35, 36]
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kesindir, yani dava başka bir yerdeki mahkemede açılamaz (HMK m.12).[23, 35, 36] Eğer dava birden fazla taşınmaza ilişkin ise, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.[36]

Dava Aşamaları ve Süreç

Tapu iptali ve tescil davası genel olarak şu aşamalardan geçer:

1. Dilekçeler Teatisi: Davacı dava dilekçesini sunar, davalı(lar) cevap dilekçesini verir, davacı cevaba cevap, davalı ikinci cevap dilekçesini sunabilir.
2. Ön İnceleme: Mahkeme, dava şartlarını, ilk itirazları inceler, uyuşmazlık konusunu tam olarak belirler ve tarafları sulhe teşvik edebilir. Tahkikat aşamasının yol haritası çizilir.
3. Tahkikat: Davanın esasına girilen aşamadır. Deliller toplanır (belgeler istenir, tanıklar dinlenir, bilirkişi raporları alınır, gerekirse keşif yapılır).
4. Sözlü Yargılama: Tahkikat tamamlandıktan sonra, taraflara son beyanları sorulur.
5. Hüküm (Karar): Mahkeme, tüm delilleri ve beyanları değerlendirerek davanın kabulüne veya reddine karar verir.
6. Kanun Yolları: Taraflar, ilk derece mahkemesinin kararına karşı memnuniyetsizlikleri halinde önce Bölge Adliye Mahkemesi’ne (İstinaf), oradan çıkan karara karşı da belirli şartlarda Yargıtay’a (Temyiz) başvurabilirler.

Bu süreç, davanın karmaşıklığına, delillerin toplanma hızına, mahkemenin iş yüküne ve kanun yollarına başvurulup başvurulmamasına göre değişiklik göstermekle birlikte, genellikle birkaç yıl sürebilmektedir.[2]

Beklenebilecek Sonuçlar

Dava sonucunda mahkeme şu kararlardan birini verebilir:

• Davanın Kabulü: Eğer davacı, tapudaki işlemin hileli veya muvazaalı olduğunu yeterli delille ispatlarsa, mahkeme davanın kabulüne karar verir. Bu durumda:
  • Tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın mülkiyeti, davacının (ve varsa davaya katılan diğer hak sahiplerinin) miras payları oranında adlarına tescil edilir.[2, 13, 23]
  • Eğer taşınmaz dava açılmadan önce veya dava sırasında iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse ve bu kişinin kazanımı korunuyorsa, tapu iptali mümkün olmaz. Bu durumda mahkeme, tapu iptali yerine, taşınmazın güncel değeri üzerinden davacının payına düşen miktarın tazminat olarak muvazaalı işlemi yapan davalılardan alınmasına karar verebilir.[2]
• Davanın Reddi: Eğer davacı iddiasını ispatlayamazsa, dava şartlarında eksiklik varsa veya davalının savunması haklı bulunursa, mahkeme davanın reddine karar verir.

Unutulmamalıdır ki, bir davada haklı olmak tek başına yeterli değildir; önemli olan bu haklılığı usulüne uygun ve yeterli delillerle mahkeme önünde ispatlayabilmektir. Dava sürecinin uzunluğu, teknik detayları ve ispat zorlukları göz önüne alındığında, profesyonel hukuki yardım almak, haklarınıza en doğru ve etkili şekilde ulaşmanız için kritik bir adımdır.

Örnek Dava Dilekçesi: Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Talebi

(Not: Bu dilekçe örneği tamamen hayali bir senaryoya dayanmaktadır ve sadece bilgilendirme amaçlıdır. Gerçek bir hukuki durumda mutlaka bir avukata danışılmalı ve dilekçe somut olayın özelliklerine göre hazırlanmalıdır.)

İSTANBUL ANADOLU (…) ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİ’NE

İhtiyati Tedbir Taleplidir.

DAVACI : Ayşe YILMAZ (TC Kimlik No: 12345678901)

Adres: Örnek Mah. Örnek Cad. No:1 D:2 Kadıköy/İSTANBUL

VEKİLİ : Av. Murteza Osman AŞIK

Adres: – asikhukukburosu.com.tr/iletisim

DAVALILAR :

1- Mehmet YILMAZ (TC Kimlik No: 98765432109)

Adres: Başka Mah. Başka Sok. No:3 D:4 Üsküdar/İSTANBUL

2- (Varsa Kötü Niyetli 3. Kişi) Ali VURAL (TC Kimlik No: 11223344556)

Adres: Diğer Mah. Diğer Cad. No:5 D:6 Maltepe/İSTANBUL

KONU : Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, murisimiz Ahmet YILMAZ’ın davalı Mehmet YILMAZ’a yapmış olduğu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, 123 Ada, 45 Parsel sayılı taşınmazın satışına ilişkin 15.05.2018 tarihli işlemin TAPUDA HİLELİ SATIŞLAR, MUVAZAA (TBK m.19 ve yerleşik Yargıtay İçtihatları uyarınca muris muvazaası) nedeniyle hükümsüzlüğünün tespiti ile tapu kaydının iptali ve miras payımız oranında adımıza tescili, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden miras payımıza düşen kısmın tazminat olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile dava konusu taşınmaz üzerine üçüncü kişilere devrin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir konulması talebinden ibarettir.

AÇIKLAMALAR :

1. Tarafların Durumu ve Mirasçılık Sıfatı:

Müvekkil Ayşe YILMAZ, 01.01.2023 tarihinde vefat eden muris Ahmet YILMAZ’ın kızıdır. Murisin geride yasal mirasçı olarak müvekkil Ayşe YILMAZ ile davalı oğlu Mehmet YILMAZ kalmıştır (EK-1: Veraset İlamı). Murisin eşi daha önce vefat etmiştir. Dolayısıyla müvekkil, murisin 1/2 oranında yasal mirasçısıdır.

2. Dava Konusu Taşınmaz ve Muvazaalı İşlem:

Muris Ahmet YILMAZ, sağlığında maliki olduğu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, 123 Ada, 45 Parsel sayılı, üzerinde 3 katlı bina bulunan taşınmazını (EK-2: Tapu Kaydı Örneği), Kadıköy Tapu Müdürlüğü’nde 15.05.2018 tarih ve 12345 yevmiye numarası ile davalı oğlu Mehmet YILMAZ’a “satış” göstermek suretiyle devretmiştir. Ancak bu satış işlemi, aşağıda açıklayacağımız nedenlerle tamamen muvazaalı olup, murisin müvekkilden mal kaçırma kastıyla yaptığı hileli bir işlemdir.

3. Muvazaa İddiamızın Gerekçeleri:

a) Murisin Gerçek Amacı Satış Değil, Mal Kaçırmaktır: Muris Ahmet YILMAZ, vefatından önceki son yıllarda müvekkil ile çeşitli ailevi nedenlerle anlaşmazlık yaşamaktaydı. Bu süreçte sık sık “sana hiçbir şey bırakmayacağım, her şeyi oğluma vereceğim” şeklinde beyanlarda bulunduğu tanıklarımızca da doğrulanacaktır. Murisin dava konusu taşınmazı satmak için hiçbir makul ve haklı sebebi (borç, acil nakit ihtiyacı vb.) bulunmamaktaydı. Aksine, emekli maaşı ve diğer kira gelirleriyle rahat bir yaşam sürmekteydi. Murisin tek amacı, müvekkili miras hakkından yoksun bırakarak değerli taşınmazını davalı oğluna karşılıksız olarak devretmekti. Bu nedenle tapudaki satış işlemi, gerçekte müvekkilden mal kaçırma amacıyla yapılan gizli bir bağışlamayı örtmek için kullanılmıştır.

b) Satış Bedeli Gerçek Değerin Çok Altındadır: Tapu kayıtlarında satış bedeli olarak 500.000 TL gösterilmiştir. Oysa dava konusu taşınmazın bulunduğu muhit ve taşınmazın nitelikleri (arsa payı, üzerindeki bina) göz önüne alındığında, işlemin yapıldığı 2018 yılı Mayıs ayındaki gerçek piyasa değerinin en az 3.000.000 TL olduğu tarafımızca tespit edilmiştir. Bu durum, mahkemece yapılacak keşif ve alınacak bilirkişi raporuyla da net bir şekilde ortaya çıkacaktır. Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki bu fahiş fark, işlemin muvazaalı olduğunun en önemli kanıtlarından biridir.[2, 35]

c) Davalının Alım Gücü Yoktur: İşlemin yapıldığı tarihte davalı Mehmet YILMAZ, mütevazı bir maaşla çalışan bir memurdu ve tapuda gösterilen 500.000 TL’lik bedeli dahi ödeyebilecek birikimi veya mali gücü bulunmamaktaydı. Davalının o döneme ait banka hesap hareketlerinin ve malvarlığı durumunun incelenmesi talep edildiğinde bu durum açıklığa kavuşacaktır. Bu denli değerli bir taşınmazı satın alacak mali gücü olmayan davalıya yapılan bu devir, hayatın olağan akışına aykırıdır ve muvazaa şüphesini kuvvetlendirmektedir.[2, 35, 36]

d) Bedel Ödenmemiştir: Müvekkilin bilgisi dahilinde, davalı Mehmet YILMAZ, bu sözde satış işlemi için murise herhangi bir bedel ödememiştir. Davalı tarafın aksini iddia etmesi halinde, ödemeyi gösteren banka dekontu gibi somut bir kanıt sunması gerekmektedir. Murisin banka hesaplarında da böyle bir para girişinin olmadığı görülecektir. Bedel ödenmeksizin yapılan satış işlemi, muvazaanın varlığına işaret eder.

e) Murisin Taşınmazı Kullanmaya Devam Etmesi: Söz konusu devir işleminden sonra dahi muris Ahmet YILMAZ, vefatına kadar taşınmazın bir katında oturmaya devam etmiş, diğer katların kirasını da kendisi almaya devam etmiştir. Bu durum da mülkiyetin gerçekte devredilmediğini, işlemin sadece kağıt üzerinde yapıldığını göstermektedir.

4. Hukuki Değerlendirme:

Yukarıda açıklanan tüm bu hususlar bir arada değerlendirildiğinde, muris Ahmet YILMAZ ile davalı Mehmet YILMAZ arasında yapılan 15.05.2018 tarihli satış işleminin, Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi ve Yargıtay’ın 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı başta olmak üzere yerleşik içtihatları uyarınca, mirasçıdan (müvekkilden) mal kaçırma kastıyla yapılmış, muvazaalı bir işlem olduğu açıktır.[13, 30] Görünüşteki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından kesin hükümsüzdür. Gizli bağışlama sözleşmesi ise tapuda resmi şekilde yapılmadığından şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersizdir.[12, 30] Bu nedenle, davalı adına yapılan tapu tescili yolsuzdur ve iptali gerekmektedir.

5. İhtiyati Tedbir Talebi:

Dava süresince davalı Mehmet YILMAZ’ın veya (varsa) taşınmazı sonradan devralan diğer davalının, taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişilere devrederek müvekkilin haklarını elde etmesini imkansız hale getirme riski bulunmaktadır. Bu riski bertaraf etmek ve dava sonundaki hükmün etkisiz kalmasını önlemek amacıyla, HMK m.389 vd. uyarınca, dava konusu 123 Ada, 45 Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına, dava sonuna kadar üçüncü kişilere devrinin önlenmesi yönünde ivedilikle ihtiyati tedbir konulmasını talep etme zorunluluğu hasıl olmuştur.[40]

6. Terditli Tazminat Talebi:

Her ne kadar öncelikli talebimiz tapu iptali ve tescil olsa da, dava konusu taşınmazın dava açılmadan önce veya yargılama sırasında iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmiş olması ihtimaline binaen, tapu iptali ve tescil talebimizin kabul edilmemesi durumunda, taşınmazın dava tarihindeki güncel rayiç değeri üzerinden müvekkilin 1/2 miras payına isabet eden bedelin, devir tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tazminat olarak tahsilini terditli (kademeli) olarak talep ediyoruz.[2]

HUKUKİ NEDENLER : TBK m.19, TMK m.6, m.560 vd., m.640 vd., m.706 vd., m.1023, m.1025, HMK m.119 vd., m.190 vd., m.389 vd. ve ilgili sair yasal mevzuat, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve yerleşik içtihatlar.

DELİLLER :

1. Kadıköy Tapu Müdürlüğü’nün 123 Ada 45 Parsel sayılı taşınmazına ait Tapu Kayıtları (Celbi talep olunur).

2. Muris Ahmet YILMAZ’a ait Veraset İlamı (EK-1).

3. Tarafların Nüfus Kayıt Örnekleri (Celbi talep olunur).

4. Tanık Beyanları (İsim ve adresleri bilahare bildirilecektir).

5. Bilirkişi İncelemesi (Taşınmazın devir tarihindeki ve dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti, davalının alım gücünün araştırılması vb. konularda).

6. Keşif.

7. Tarafların ve murisin banka hesap hareketleri (İlgili bankalardan celbi talep olunur).

8. Sosyal ve Ekonomik Durum Araştırması.

9. Yemin, İsticvap ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil.

(Karşı tarafın sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımız saklıdır).

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenler ve mahkemece re’sen gözetilecek hususlar çerçevesinde;

1. Öncelikle HMK m.389 vd. gereğince teminatsız olarak dava konusu İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Erenköy Mahallesi, 123 Ada, 45 Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı üzerine, dava sonuna kadar üçüncü kişilere devrinin önlenmesi amacıyla İHTİYATİ TEDBİR konulmasına,

2. Davamızın KABULÜ ile, muris Ahmet YILMAZ ile davalı Mehmet YILMAZ arasında yapılan 15.05.2018 tarihli satış işleminin muris muvazaası nedeniyle HÜKÜMSÜZLÜĞÜNÜN TESPİTİNE,

3. Dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının İPTALİ ile müvekkilin 1/2 miras payı oranında adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,

4. Tapu iptali ve tescili talebimizin herhangi bir nedenle kabul edilmemesi halinde, fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinden müvekkilin 1/2 miras payına isabet eden ve bilirkişi raporuyla belirlenecek olan alacağımızın, devir tarihi olan 15.05.2018’den itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen TAZMİNAT OLARAK TAHSİLİNE,

5. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini saygılarımızla arz ve talep ederiz.

Davacı Vekili

Av. Murteza Osman AŞIK

(İmza)

EKLER :

1. Onanmış Vekaletname Örneği.

2. Veraset İlamı Sureti.

3. Tapu Kaydı Örneği (Mümkünse).

4. Tanık Listesi (Bilahare sunulacaktır).

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Tapuda hileli satış ve muvazaa konularında vatandaşlarımızdan sıkça gelen bazı sorular ve yanıtları aşağıdadır:

Soru 1: Tapudaki satışın muvazaalı (danışıklı) olduğunu düşünüyorum, ne kadar sürede dava açmalıyım?

Cevap: Muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında genel kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Mirasbırakanın ölümünden veya işlemin yapılmasından yıllar sonra bile bu dava açılabilir.[2, 41, 43] Ancak, eğer taşınmaz hakkında kadastro tespiti yapılmışsa Kadastro Kanunu’ndaki 10 yıllık özel süre söz konusu olabilir.[35] Yine de, delillerin zamanla kaybolması veya taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişilere satılması riskine karşı, şüphelenildiği anda mümkün olan en kısa sürede hukuki yollara başvurmak en doğrusudur.

Soru 2: Muvazaalı satışı nasıl ispatlayabilirim? Elimde yazılı belge yok.

Cevap: Eğer muvazaalı işlemin tarafı değilseniz (örneğin mirasçı veya alacaklıysanız), iddianızı ispatlamak için yazılı belge şartı aranmaz. Tanık beyanları, tapudaki satış bedeli ile gerçek değer arasındaki büyük fark, malı devralan kişinin o parayı ödeyecek mali gücünün olmaması, taraflar arasındaki yakın ilişki, banka kayıtları, mesajlaşmalar, keşif, bilirkişi raporu gibi her türlü delili kullanabilirsiniz.[3, 18, 25, 26, 27, 35] Yazılı delil zorunluluğu sadece işlemin taraflarının birbirlerine karşı iddiaları için geçerlidir.

Soru 3: Babam/Annem hayattayken mallarını kardeşime satmış gibi devretti. Dava açabilir miyim?

Cevap: Hayır. Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) iddiasıyla tapu iptal davası açabilmek için mirasbırakanın (babanızın/annenizin) vefat etmiş olması gerekir.[2, 23, 40, 44] Miras hakkı, ancak mirasbırakanın ölümüyle doğar. Dolayısıyla, anne veya babanız hayattayken onların yaptığı tasarruflara karşı bu tür bir dava açamazsınız.

Soru 4: Dava açarsam tapusu iptal edilen mal direkt bana mı verilir?

Cevap: Dava kabul edilip tapu iptal edildiğinde, taşınmaz doğrudan sadece davayı açan kişiye verilmez. Mahkeme, tapunun, davayı açan mirasçının ve (varsa) davaya katılan veya hak sahibi olduğu anlaşılan diğer mirasçıların adlarına, kendi miras payları oranında tescil edilmesine karar verir.[2, 23] Yani taşınmaz, mirasçılar arasında hisseli (paylı) mülkiyete dönüşür. Eğer taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye satılmışsa, tapu iptali yerine size düşen payın parasal karşılığını (tazminat) alabilirsiniz.[2]

Soru 5: Muvazaa davası ne kadar sürer ve masraflı mıdır?

Cevap: Muvazaa davaları, genellikle kapsamlı delil araştırması (tanık dinleme, bilirkişi incelemesi, banka kayıtlarının celbi vb.) gerektirdiğinden ve yargı sisteminin işleyişi nedeniyle uzun sürebilen davalardır. İstinaf ve Yargıtay aşamaları da dikkate alındığında davanın sonuçlanması birkaç yılı bulabilir.[2] Dava masrafları ise; dava açarken ödenen harçlar, tebligat giderleri, keşif ve bilirkişi ücretleri ile avukatlık ücretinden oluşur. Bu masraflar, davanın değerine, karmaşıklığına ve süresine göre değişiklik gösterir.

Sonuç: Mülkiyet Hakkınızı Korumak İçin Harekete Geçin

Tapu sicili mülkiyet hakkının temel güvencesi olsa da, **TAPUDA HİLELİ SATIŞLAR, MUVAZAA** gibi kötü niyetli işlemler bu güvenceyi tehdit edebilir. Ancak hukuk düzeni, bu tür danışıklı ve hileli işlemlere karşı hak sahiplerini koruyucu mekanizmalar öngörmüştür. Muvazaalı işlemlerin hukuken geçersiz sayılması ve bu geçersizliğin herhangi bir süreye tabi olmadan ileri sürülebilmesi, mağdurlar için önemli bir güvencedir.

Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmış temel haklardandır. Bu hakkın ihlal edildiğini düşündüğünüz durumlarda sessiz kalmamalı, haklarınızı öğrenmek ve korumak için gerekli adımları atmalısınız. Özellikle miras paylaşımı, alacak-borç ilişkileri veya aile içi mal devirleri gibi hassas konularda yapılan tapu işlemlerinde daha dikkatli olmak, şüpheli görünen durumları sorgulamak önemlidir.

Hakkını Aramaktan Korkma

Tapuda yapılan hileli veya muvazaalı bir işlem nedeniyle mağdur olduğunuzu düşünüyorsanız, hakkınızı aramaktan çekinmeyin. Bu tür davaların karmaşık ve uzun soluklu olabileceği doğrudur, ancak doğru hukuki strateji ve yeterli delillerle hakkınıza kavuşmanız mümkündür. Unutmayın ki muvazaa iddiası zamanaşımına uğramaz ve yıllar önce yapılmış bir işlem bile olsa dava açma hakkınız olabilir.

Bu süreçte en büyük yardımcınız, konuya hakim ve deneyimli bir avukat olacaktır. Tapu iptali ve tescil davaları, özel uzmanlık gerektiren alanlardır. Aşık Hukuk Bürosu olarak, tapuda hileli satış ve muvazaa konularında müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktayız. Hak kaybı yaşamamak, süreci doğru yönetmek ve lehinize sonuç alma ihtimalinizi artırmak için profesyonel destek almanız kritik öneme sahiptir. Haklı mücadelenizde size yol göstermek ve hukuki süreçte yanınızda olmak için buradayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz: asikhukukburosu.com.tr/iletisim.